JurnalPatroliNews | Medan – Pengelolaan kawasan perumahan dan pertokoan Cemara Asri, termasuk kawasan pertokoan di Jalan H. Anif, kembali menjadi sorotan. PT Anugerah Cemara Abadi, yang selama ini disebut mengelola kawasan tersebut, diminta mempertanggungjawabkan sejumlah kebijakan pengelolaan yang dikeluhkan warga.
Hasil penelusuran MATA Pelayanan Publik, setelah menerima pengaduan masyarakat dan pemilik pertokoan, mengungkap sedikitnya tiga persoalan serius yang perlu segera diperiksa pemerintah dan aparat penegak hukum.
Ketiga persoalan tersebut meliputi dugaan belum diserahkannya Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU) kepada pemerintah daerah, dugaan pembatasan akses provider internet lain untuk memasuki kawasan, serta pungutan Rp750.000 kepada warga yang hendak membangun atau merenovasi rumah dan toko milik mereka sendiri.
Direktur MATA Pelayanan Publik, Abyadi Siregar, menilai persoalan tersebut tidak boleh dianggap sebagai urusan internal perusahaan pengelola semata. Sebab, menyangkut hak masyarakat, kepastian hukum, kewenangan pemerintah, serta potensi pelanggaran peraturan perundang-undangan.
“Ini bukan persoalan kecil. Ada hak masyarakat yang harus dilindungi. Pemerintah daerah harus memastikan apakah pengelolaan kawasan tersebut sudah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan atau justru terdapat praktik penguasaan fasilitas umum dan pembebanan biaya kepada warga tanpa dasar hukum yang jelas,” tegas Abyadi.
- PSU PULUHAN TAHUN BELUM JELAS STATUSNYA: SIAPA YANG BERHAK MENGELOLA JALAN, DRAINASE, TAMAN, DAN FASILITAS UMUM?
Persoalan pertama dan paling mendasar adalah status penyerahan PSU di kawasan Cemara Asri dan pertokoan Jalan H. Anif.
Meski kawasan tersebut telah dihuni dan dimanfaatkan masyarakat selama bertahun-tahun, muncul pertanyaan mengenai apakah seluruh PSU yang menjadi kewajiban pengembang telah diserahkan secara resmi kepada pemerintah daerah.
PSU yang dimaksud antara lain jalan lingkungan, drainase, taman, ruang terbuka, lahan fasilitas umum, serta utilitas lainnya sesuai rencana tapak yang telah disetujui pemerintah.
Abyadi Siregar menjelaskan, apabila PT Anugerah Cemara Abadi masih mengendalikan pengelolaan fasilitas yang seharusnya menjadi PSU, pemerintah daerah wajib memeriksa dokumen dan status hukumnya.
“Pertanyaannya sederhana. Apakah PSU di kawasan Cemara Asri dan pertokoan Jalan H. Anif sudah diserahkan kepada pemerintah daerah atau belum? Kalau belum, mengapa selama puluhan tahun belum diselesaikan? Apa kendalanya? Dan siapa yang bertanggung jawab?” ujarnya.
Secara hukum, kewajiban pembangunan dan penyerahan PSU telah diatur dalam:
- UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 47 ayat (4), yang mewajibkan PSU yang telah selesai dibangun untuk diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
- PP No. 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan PP No. 12 Tahun 2021, mengenai penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
- Permendagri No. 15 Tahun 2026, yang mengatur penyerahan PSU perumahan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota, termasuk kewajiban penyerahan paling lama satu tahun setelah masa pemeliharaan dan dinyatakan layak berdasarkan proses verifikasi.
Dengan demikian, pemerintah daerah tidak boleh hanya menerima penjelasan sepihak dari pengelola. Harus ada pemeriksaan terhadap site plan, dokumen perizinan, berita acara serah terima, inventarisasi aset, dan kondisi fisik PSU di lapangan.
Jika PSU ternyata belum diserahkan, pemerintah daerah perlu menjelaskan langkah hukum dan administratif yang akan ditempuh untuk menyelesaikan kewajiban tersebut.
Abyadi juga mempertanyakan konsekuensi pengelolaan PSU yang belum jelas status penyerahannya.
“Jangan sampai masyarakat terus-menerus membayar biaya pengelolaan, sementara status fasilitas umum dan kewajiban pengembang kepada pemerintah daerah tidak pernah dijelaskan secara terbuka. Pemerintah harus hadir memberikan kepastian hukum,” tegasnya.
Warga berhak mengetahui siapa pemilik, siapa pengelola, dan apa dasar hukum setiap pungutan atas fasilitas yang mereka gunakan setiap hari.
- PROVIDER INTERNET LAIN DIDUGA DIBATASI: WARGA KEHILANGAN KEBEBASAN MEMILIH LAYANAN
Persoalan kedua menyangkut dugaan pembatasan masuknya sejumlah penyedia layanan internet atau Internet Service Provider (ISP) ke kawasan Cemara Asri.
Berdasarkan pengaduan yang diterima MATA Pelayanan Publik, sejumlah provider internet disebut mengalami kesulitan untuk masuk dan menawarkan layanan kepada penghuni kawasan.
Alasan yang disebutkan adalah adanya provider tertentu yang telah bekerja sama atau memperoleh akses eksklusif dari pengelola kawasan.
Jika praktik tersebut benar terjadi dan terbukti menghalangi persaingan usaha, maka persoalan ini patut diperiksa oleh Komisi Pengawas Persaingan Usaha (KPPU).
Sebab, kerja sama pengelola kawasan dengan satu provider tidak serta-merta menjadi pelanggaran. Namun, apabila kerja sama tersebut digunakan untuk menutup akses pesaing dan membatasi pilihan konsumen, terdapat persoalan hukum persaingan usaha yang harus diuji.
Ketentuan yang relevan antara lain:
- UU No. 5 Tahun 1999 Pasal 15, mengenai larangan perjanjian tertutup yang memenuhi unsur pelanggaran persaingan usaha.
- Pasal 19, mengenai larangan tindakan yang mengakibatkan praktik monopoli atau persaingan usaha tidak sehat, termasuk menghalangi pelaku usaha tertentu memasuki pasar bersangkutan.
- UU No. 36 Tahun 1999 tentang Telekomunikasi, beserta ketentuan perubahannya, yang mengatur penyelenggaraan jaringan dan jasa telekomunikasi.
Abyadi Siregar menilai pemerintah dan KPPU perlu memeriksa apakah terdapat perjanjian eksklusif antara pengelola kawasan dan provider tertentu.
“Kalau memang ada kerja sama dengan satu provider, silakan. Tetapi jangan sampai kerja sama itu menjadi alasan untuk menghalangi provider lain yang ingin menawarkan layanan kepada masyarakat. Warga harus memiliki kebebasan memilih layanan internet sesuai kebutuhan dan kemampuan ekonominya,” ujarnya.
Menurutnya, persoalan ini harus diperiksa dari beberapa aspek, antara lain:
- Apakah terdapat perjanjian eksklusif antara PT Anugerah Cemara Abadi dan provider tertentu?
- Apakah provider lain pernah mengajukan permohonan masuk dan memperoleh penolakan?
- Apa alasan tertulis penolakan tersebut?
- Apakah terdapat pungutan atau persyaratan khusus yang diberlakukan kepada provider lain?
- Apakah kerja sama tersebut merugikan persaingan usaha dan membatasi pilihan konsumen?
Jika terbukti melanggar ketentuan persaingan usaha, KPPU dapat menjatuhkan sanksi administratif sesuai peraturan yang berlaku.
Kasus pengelolaan akses jaringan internet ini juga harus menjadi perhatian karena infrastruktur telekomunikasi merupakan bagian penting dari kebutuhan masyarakat modern.
Jangan sampai penghuni sebuah kawasan perumahan kehilangan kebebasan memilih provider hanya karena kebijakan sepihak pengelola kawasan.
- BAYAR Rp750 RIBU UNTUK RENOVASI RUMAH SENDIRI: APA DASAR HUKUM PUNGUTANNYA?
Persoalan ketiga yang paling banyak menimbulkan pertanyaan adalah adanya pungutan sebesar Rp750.000 kepada warga yang hendak membangun atau merenovasi rumah maupun toko milik sendiri.
Berdasarkan pengaduan yang diterima MATA Pelayanan Publik, warga disebut diwajibkan mengajukan permohonan kepada PT Anugerah Cemara Abadi sebelum melaksanakan pembangunan atau renovasi.
Dalam proses tersebut, warga juga diminta membayar Rp750.000.
Persoalannya bukan semata-mata mengenai besarnya uang yang dipungut. Persoalan mendasarnya adalah: Apa dasar hukum pungutan tersebut? Apa kewenangan perusahaan untuk mewajibkan pembayaran? Dan ke mana uang tersebut disetorkan?
Abyadi Siregar mempertanyakan dasar hukum kebijakan tersebut.
“Kalau warga membangun atau merenovasi rumah dan toko miliknya sendiri, mengapa harus meminta izin kepada perusahaan pengelola dan membayar Rp750.000? Apa dasar hukumnya? Apakah ada ketentuan tertulis, perjanjian, atau regulasi pemerintah yang memberikan kewenangan kepada perusahaan untuk memungut uang tersebut?” tanyanya.
Secara hukum, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) merupakan kewenangan pemerintah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hal tersebut antara lain diatur dalam:
- UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, sebagaimana telah diubah.
- PP No. 16 Tahun 2021, tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung.
- Ketentuan penyelenggaraan PBG melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).
PBG diterbitkan oleh pemerintah yang berwenang sesuai lokasi bangunan. Sementara itu, pungutan retribusi PBG merupakan penerimaan daerah berdasarkan ketentuan peraturan daerah, bukan otomatis menjadi pendapatan perusahaan pengelola perumahan.
Memang, pengelola kawasan dapat memiliki aturan teknis internal yang berkaitan dengan ketertiban, keamanan, akses kendaraan proyek, kebersihan, dan perlindungan fasilitas lingkungan.
Namun, aturan internal tersebut tidak boleh disamakan dengan kewenangan pemerintah dalam menerbitkan PBG. Dasar dan tujuan setiap pungutan juga harus dapat dipertanggungjawabkan.
Abyadi menegaskan, apabila perusahaan memungut uang tanpa dasar hukum atau perjanjian yang sah, terlebih jika disertai ancaman atau pemaksaan terhadap warga, persoalan tersebut perlu diperiksa oleh aparat penegak hukum.
“Jangan sampai ada pungutan yang dibungkus dengan istilah izin lingkungan, tetapi tidak jelas dasar hukum, peruntukan, dan pertanggungjawabannya. Warga berhak mendapatkan penjelasan secara terbuka,” tegasnya.
Jika terdapat 500 warga yang melakukan renovasi dalam setahun dan masing-masing dikenakan Rp750.000, nilai pungutan tersebut secara ilustratif mencapai Rp375 juta dalam setahun.
Angka ini merupakan simulasi berdasarkan asumsi 500 transaksi, bukan angka penerimaan perusahaan yang telah terverifikasi.
Karena itu, MATA Pelayanan Publik meminta perusahaan membuka secara transparan seluruh ketentuan biaya pembangunan dan renovasi, termasuk bukti pembayaran serta penggunaan dana yang dipungut.
- PEMERINTAH DAERAH HARUS BERTINDAK: JANGAN BIARKAN WARGA TERUS BERADA DALAM KETIDAKPASTIAN
Abyadi Siregar meminta pemerintah daerah yang berwenang segera melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap pengelolaan kawasan Cemara Asri dan pertokoan Jalan H. Anif.
Menurutnya, persoalan ini tidak cukup diselesaikan melalui pertemuan informal antara warga dan perusahaan. Harus ada pemeriksaan dokumen, audit administrasi, serta penegasan mengenai batas kewenangan perusahaan pengelola.
Beberapa langkah yang perlu dilakukan pemerintah antara lain:
- Memeriksa status penyerahan seluruh PSU kepada pemerintah daerah.
- Meminta PT Anugerah Cemara Abadi menunjukkan dokumen penyerahan PSU apabila telah dilaksanakan.
- Menginventarisasi jalan, drainase, taman, lahan fasilitas umum, dan utilitas lainnya berdasarkan site plan yang disahkan.
- Memeriksa dasar hukum dan mekanisme pungutan biaya renovasi sebesar Rp750.000.
- Memeriksa perjanjian kerja sama dengan provider internet dan memastikan tidak ada praktik yang menghambat persaingan usaha.
- Menjelaskan secara terbuka kewenangan pengelola kawasan terhadap rumah dan toko yang telah dimiliki masyarakat.
MATA Pelayanan Publik juga meminta KPPU melakukan pemeriksaan apabila ditemukan indikasi pembatasan persaingan usaha dalam penyediaan layanan internet.
Sementara itu, instansi pemerintah yang membidangi komunikasi dan digital diminta menelusuri pengaduan provider terkait akses pembangunan dan penyelenggaraan jaringan telekomunikasi.
Apabila ditemukan indikasi pungutan tanpa dasar hukum, masyarakat dapat menyampaikan laporan kepada instansi pengawasan dan aparat penegak hukum sesuai kewenangannya.
- ADA PERTANYAAN YANG HARUS DIJAWAB PT ANUGERAH CEMARA ABADI
Di tengah berbagai pengaduan tersebut, MATA Pelayanan Publik menilai PT Anugerah Cemara Abadi perlu memberikan klarifikasi secara terbuka kepada masyarakat.
Setidaknya ada sejumlah pertanyaan mendasar yang harus dijawab perusahaan:
Pertama, apakah PSU Cemara Asri dan pertokoan Jalan H. Anif sudah diserahkan kepada pemerintah daerah? Jika belum, mengapa belum diserahkan meskipun kawasan telah dihuni selama bertahun-tahun?
Kedua, apa dasar hukum perusahaan masih mengendalikan pengelolaan fasilitas umum dan infrastruktur kawasan tersebut?
Ketiga, apakah benar terdapat kerja sama eksklusif dengan satu provider internet sehingga provider lain tidak dapat masuk? Jika benar, apa dasar dan ruang lingkup kerja sama tersebut?
Keempat, apa dasar hukum pungutan Rp750.000 kepada warga yang hendak membangun atau merenovasi rumah dan toko milik sendiri?
Kelima, siapa penerima uang tersebut, bagaimana mekanisme pembayarannya, dan untuk kepentingan apa dana tersebut digunakan?
Keenam, apakah terdapat aturan tertulis yang telah disosialisasikan dan disepakati warga mengenai pengelolaan lingkungan, renovasi bangunan, serta pungutan-pungutan lainnya?
Pertanyaan-pertanyaan ini penting dijawab agar tidak berkembang menjadi ketidakpercayaan masyarakat terhadap pengelolaan kawasan.
- MATA PELAYANAN PUBLIK: NEGARA TIDAK BOLEH KALAH OLEH PENGELOLA KAWASAN
Abyadi Siregar menegaskan bahwa pemerintah daerah memiliki kewajiban melindungi hak masyarakat dan memastikan seluruh pengelolaan kawasan perumahan berjalan sesuai hukum.
Pengembang atau perusahaan pengelola tentu dapat menjalankan kegiatan pengelolaan lingkungan berdasarkan ketentuan yang sah. Namun, kewenangan tersebut tidak boleh melampaui batas hukum dan mengabaikan hak-hak masyarakat sebagai pemilik atau penghuni.
“Jangan sampai masyarakat yang sudah membeli rumah dan toko dengan uang sendiri justru terus berada dalam ketidakpastian mengenai hak atas fasilitas umum, kebebasan memilih layanan internet, dan kewajiban membayar berbagai pungutan,” tegas Abyadi.
Menurutnya, pemerintah daerah harus segera turun tangan, memeriksa dokumen, dan memberikan kepastian hukum.
Hingga berita ini disusun, pihak manajemen PT Anugerah Cemara Abadi belum memberikan klarifikasi atas berbagai persoalan yang disampaikan MATA Pelayanan Publik. Redaksi BITV tetap membuka ruang hak jawab dan akan memuat penjelasan perusahaan secara proporsional.
BITV akan terus mengawal persoalan ini.
Masyarakat Cemara Asri dan pemilik atau penyewa pertokoan di Jalan H. Anif yang memiliki bukti pembayaran Rp750.000, surat penolakan provider internet, dokumen pengelolaan PSU, maupun bukti pungutan lainnya dapat menyampaikan informasi dan dokumen pendukung kepada redaksi BITV untuk kepentingan verifikasi jurnalistik.
Sebab, persoalan ini bukan sekadar urusan pengelolaan sebuah kompleks perumahan. Ini menyangkut kepastian hukum, hak masyarakat, transparansi pengelolaan fasilitas umum, dan tanggung jawab pemerintah dalam melindungi warganya.
Komentar